Pedir una hipoteca es más complicado que elegir entre fija y variable. Con el euríbor subiendo de nuevo en 2026 tras los mínimos de años anteriores, muchos compradores no saben si apostar por la certeza de un tipo fijo o por la posibilidad de que el euríbor vuelva a bajar. Esta guía explica cómo comparar y qué mirar en cada tipo de hipoteca.
Las condiciones cambian a menudo y dependen mucho de tu perfil (ingresos, ahorro aportado, edad, vinculación con el banco), así que los tipos que veas anunciados son orientativos: lo que vale es la oferta personalizada que te dé cada entidad.
Tabla de contenidos
- 1 Hipotecas fijas vs variables: cuál conviene más
- 2 Qué tipos se están ofreciendo y cómo compararlos
- 3 La trampa de las bonificaciones
- 4 Hipotecas mixtas: la opción para quienes no se deciden
- 5 Cuánto necesitas ahorrado para pedir una hipoteca
- 6 El error más común: comparar por TIN en lugar de por TAE
- 7 Preguntas frecuentes sobre hipotecas en España 2026
- 8 Conclusión: cómo elegir tu hipoteca
Hipotecas fijas vs variables: cuál conviene más
La elección entre hipoteca fija y variable depende de tres factores: tu tolerancia al riesgo, el plazo de la hipoteca y tu visión sobre la evolución del euríbor. Último dato: el euríbor a 12 meses se situó en el 3,247 % en septiembre de 2026, frente al 2,954 % de agosto (Banco de España, publicado en el BOE el 1 de octubre de 2026). El BCE subió tipos en junio y en septiembre de 2026.
Un ejemplo con números: con el euríbor en el 3,247 %, una variable a euríbor + 0,50 % se pagaría al 3,747 %, lo que para 150.000 euros a 25 años supone unos 771 euros al mes, frente a unos 711 euros con una fija al 3 %. Si el euríbor bajara con fuerza en los próximos años, la variable podría salir más barata; si sigue subiendo, más cara. Nadie tiene la bola de cristal, y eso es exactamente lo que le da sentido a comparar ambas opciones con números reales.
Para un perfil conservador con un préstamo a 25-30 años, la hipoteca fija ofrece algo que no tiene precio: saber exactamente cuánto pagarás el último mes del préstamo. Para perfiles con mayor capacidad de absorber subidas puntuales, o para plazos cortos de 10-15 años, la variable o la mixta pueden ser alternativas interesantes.
Qué tipos se están ofreciendo y cómo compararlos
Según el bróker hipotecario Gibobs, en octubre de 2026 alrededor del 95 % de las hipotecas que tramitaba eran a tipo fijo, con tipos entre el 1,85 % y el 3,95 % TIN. Las cifras más bajas suelen exigir bonificaciones (nómina, seguros de hogar y vida, tarjetas) y un buen perfil. Para comparar ofertas de distintos bancos fíjate en:
- La TAE, no solo el TIN, y calculada con las bonificaciones que de verdad vas a contratar.
- El coste anual de los productos vinculados (seguros, tarjetas), sumado durante toda la vida del préstamo.
- El tipo sin bonificar, que es el que pagarás si dejas de cumplir alguna condición.
- En las variables y mixtas, el diferencial sobre el euríbor y cuánto dura el tramo fijo inicial.
La trampa de las bonificaciones
Si en algún momento dejas de tener la nómina domiciliada o cancelas los seguros, el tipo sube según lo pactado en la escritura. Antes de firmar, calcula cuánto te costarán los seguros durante toda la vida del préstamo y súmalo al coste total: en algunos casos el seguro del banco es bastante más caro que uno equivalente contratado por tu cuenta, lo que puede comerse el ahorro en intereses.
Como referencia, la cuota de un préstamo de 150.000 euros a 25 años es de unos 636 euros al mes al 2 % TIN y de unos 711 euros al 3 %: un punto de diferencia supone unos 22.500 euros más de intereses en total.
Hipotecas mixtas: la opción para quienes no se deciden
Las hipotecas mixtas combinan un periodo inicial a tipo fijo (normalmente de 3 a 10 años) con el resto de la vida del préstamo a tipo variable. Te dan estabilidad los primeros años, pero después quedas expuesto a la evolución del euríbor, así que compara el diferencial de la parte variable tanto como el tipo inicial.
Cuánto necesitas ahorrado para pedir una hipoteca
Los bancos suelen financiar como máximo el 80 % del valor de tasación (o del precio de compra, si es menor) de la vivienda habitual, y en torno al 60-70 % en segunda residencia. Esto significa que para una vivienda de 200.000 euros necesitas tener ahorrado al menos el 20 %, es decir, 40.000 euros, más los gastos e impuestos de la compraventa (sobre todo el ITP o el IVA, según sea vivienda usada o nueva), que suelen sumar entre un 8 % y un 12 % adicional según la comunidad autónoma. Desde la Ley 5/2019, los gastos de notaría, registro y gestoría de la hipoteca los paga el banco (tú pagas la tasación). Si tienes 35 años o menos o hijos menores a cargo, puede interesarte el aval ICO, que cubre hasta el 20 % del préstamo.
En la práctica, para comprar un piso de 200.000 euros sin que la hipoteca supere el 80% del valor tasado, necesitas entre 56.000 y 64.000 euros de ahorro propio. Este es el filtro más difícil para muchos compradores, especialmente los jóvenes, y explica el auge de los préstamos personales para cubrir el gap de entrada.
El error más común: comparar por TIN en lugar de por TAE
El TIN (Tipo de Interés Nominal) solo refleja los intereses. La TAE (Tasa Anual Equivalente) incluye también las comisiones de apertura, los seguros obligatorios vinculados y otros gastos, por lo que es la cifra real de coste de la hipoteca. Dos hipotecas con el mismo TIN pueden tener TAEs muy diferentes si una lleva comisión de apertura del 1% y la otra no.
El único dato que te permite comparar hipotecas de distintas entidades de forma justa es la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada), que el banco está obligado a entregarte antes de la firma. Exige siempre esta ficha antes de comprometerte con ninguna entidad.
Preguntas frecuentes sobre hipotecas en España 2026
¿Compensa cambiarme de hipoteca variable a fija ahora? Depende del diferencial que tengas. Si tu hipoteca variable está en Euríbor+1% o más, la subrogación o novación a tipo fijo puede tener sentido. Calcula los gastos de cambio y compáralos con el ahorro en intereses. Los neobancos y entidades online ofrecen a veces las mejores condiciones de subrogación.
¿Qué pasa con mi seguro de hogar si cambio de banco? Al subrogar una hipoteca, el nuevo banco puede exigirte contratar su propio seguro vinculado. Sin embargo, la ley te protege: puedes contratar el seguro con la aseguradora que elijas siempre que cubra los riesgos mínimos exigidos. El banco no puede rechazarte un seguro de otro proveedor si tiene las coberturas adecuadas.
¿Cuánto tiempo tarda en aprobarse una hipoteca? Entre la solicitud formal y la firma ante notario, el proceso suele tardar entre 4 y 8 semanas. Los bancos online son generalmente más ágiles, con aprobaciones en 2-3 semanas en casos sencillos. Los créditos rápidos pueden cubrir gastos urgentes mientras se tramita la hipoteca, aunque con un coste muy superior.
¿Es mejor negociar directamente con el banco o ir a un bróker? Un bróker hipotecario puede conseguir condiciones negociadas con varias entidades. Algunos cobran sus honorarios al cliente y otros los cobran del banco: por ley (Ley 5/2019) tiene que informarte por escrito de cuánto cobra y quién le paga antes de que contrates, así que pregúntalo siempre.
Conclusión: cómo elegir tu hipoteca
Si buscas estabilidad, la hipoteca fija te garantiza la misma cuota durante toda la vida del préstamo, y con el euríbor por encima del 3 % es la opción que eligen la mayoría de compradores. Si tienes margen para asumir subidas de cuota y crees que el euríbor bajará, una variable con un diferencial bajo puede salirte más barata a largo plazo. Y si no te decides, una mixta te da unos años de estabilidad. En todos los casos, pide la FEIN a varias entidades y compara la TAE y el coste de los productos vinculados.
Antes de comprometerte, asegúrate de que la cuota no supera un tercio de tus ingresos netos y de que tienes ahorro suficiente para la entrada y los gastos. Con la hipoteca, como con cualquier préstamo, firmar con prisas sale caro.