Si te sobra dinero y tienes hipoteca, la duda es habitual: ¿amortizar capital o invertirlo? No hay una respuesta única; depende de tres cifras: el tipo que pagas, lo que puedes ganar de verdad después de impuestos y cuándo necesitas el dinero. Esta guía te da el método para hacer la cuenta con tus datos. Es información general, no asesoramiento financiero personalizado.
Tabla de contenidos
Los tres números que importan
- El tipo de interés de tu hipoteca: el que pagas ahora, no el que firmaste. Si tienes una hipoteca variable, tu tipo cambia con el Euríbor; en una hipoteca fija es el mismo todo el plazo.
- La rentabilidad neta de la alternativa, después de impuestos y sin contar con promesas del folleto.
- Tu horizonte temporal y tu tolerancia al riesgo: amortizar da un ahorro cierto e inmediato; invertir en renta variable puede dar más, pero también pérdidas, sobre todo si necesitas el dinero pronto.
Cuánto puede costarte amortizar antes de tiempo
La Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario limita la compensación que el banco puede cobrar por reembolso anticipado, y solo por la pérdida financiera que realmente sufra:
- Hipotecas a tipo variable: se puede pactar una de estas dos opciones, excluyentes: hasta el 0,25 % del capital amortizado durante los tres primeros años, o hasta el 0,15 % durante los cinco primeros.
- Hipotecas a tipo fijo: hasta el 2 % del capital amortizado durante los diez primeros años y hasta el 1,5 % después.
Esos son topes máximos: muchas entidades cobran menos o nada, así que revisa tu escritura o pregunta a tu banco. Con un supuesto de 10.000 € amortizados, el tope en una hipoteca variable sería de 25 € (0,25 %) y en una fija durante los primeros diez años, de 200 €.
La cuenta, con un ejemplo hipotético
Imagina una hipoteca variable al 2,9 % y 10.000 € disponibles. Amortizar equivale a obtener una rentabilidad cierta del 2,9 % anual, unos 290 € al año de intereses que dejas de pagar. Además, ese ahorro no es una renta que tengas que declarar en el IRPF.
Para comparar, la rentabilidad de cualquier alternativa debe medirse después de impuestos. Los rendimientos de depósitos, letras o fondos tributan en la base del ahorro del IRPF, con tipos estatales que van del 19 % al 30 % según el tramo de ganancia. Con un supuesto de depósito al 3 % y un 19 %, la rentabilidad neta sería del 2,43 %, inferior al 2,9 % que ahorras amortizando. Un fondo indexado puede rentar más a largo plazo, pero no hay garantía y puede haber años de pérdidas.
| Alternativa (10.000 €) | Rentabilidad | Tributación | Riesgo |
|---|---|---|---|
| Amortizar la hipoteca | Igual al tipo que pagas (cierta) | No tributa | Sin riesgo de mercado, pero el dinero ya no es líquido |
| Depósito a plazo fijo | La TAE contratada | Base del ahorro (19-30 %) | Muy bajo |
| Fondo indexado | Variable, sin garantía | Base del ahorro al vender | Medio o alto; puede perder valor |
Cambia el tipo de tu hipoteca y las rentabilidades por las que realmente tienes y repite la cuenta.
Cuándo suele inclinar la balanza cada opción
- Amortizar tiene más sentido cuanto más alto sea el tipo de tu hipoteca, cuanto menos riesgo quieras asumir y cuanto menos plazo tengas para invertir.
- Invertir suele tener más sentido si tu hipoteca tiene un tipo bajo, tu horizonte es largo y aceptas la volatilidad. Es una decisión que depende de tu situación.
- Si compraste tu vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013 y ya aplicabas la deducción por inversión en vivienda habitual, puedes seguir deduciendo el 15 % de lo que amortizas, con una base máxima de 9.040 € al año. En ese caso, amortizar tiene una ventaja fiscal adicional.
- En una hipoteca mixta, fíjate en el tipo que pagas ahora y en cuándo cambia de fijo a variable.
Antes de decidir
- Mantén un colchón líquido para imprevistos (muchos hogares lo calculan en varios meses de gastos). Una vez amortizado el capital, no puedes recuperarlo sin pedir otra financiación.
- Al amortizar, el banco te preguntará si quieres reducir la cuota o el plazo. Reducir el plazo suele ahorrar más intereses totales; reducir la cuota alivia el presupuesto mensual.
- Una opción intermedia es repartir el dinero entre amortizar y ahorrar o invertir. Pide siempre simulaciones por escrito a tu banco y compara.
