¿Merece la pena comprar un piso para alquilar o es mejor invertir en SOCIMIs? Con el euríbor por encima del 3 % y los precios de compra al alza, la pregunta es cada vez más frecuente. Las SOCIMIs (el equivalente español a los REITs) permiten tener una parte de edificios de oficinas, centros comerciales o viviendas comprando acciones en bolsa. Vamos a poner ambas opciones lado a lado con los datos que se pueden contrastar.
Tabla de contenidos
- 1 Cuánto rinde hoy un piso alquilado en España
- 2 Los gastos que casi nadie cuenta cuando compra para alquilar
- 3 Cuánto rinden las SOCIMIs
- 4 Fiscalidad: dos formas muy distintas de pagar a Hacienda
- 5 Qué pasa si compras el piso con hipoteca
- 6 Liquidez, esfuerzo y riesgo
- 7 El riesgo regulatorio que comparten las dos opciones
- 8 Entonces, ¿qué compensa más?
- 9 Cómo empezar a invertir en SOCIMIs paso a paso
Cuánto rinde hoy un piso alquilado en España
Según idealista (13/10/2026), la rentabilidad bruta media de la vivienda en alquiler es del 6,2 % en el tercer trimestre de 2026, 0,7 puntos menos que en el verano de 2025. La caída tiene una explicación sencilla: los precios de compra suben más rápido que las rentas.
La media esconde diferencias grandes entre ciudades. En el tercer trimestre de 2026, Huelva (7,4 %), Castellón de la Plana (7,2 %) y Zamora (7 %) están entre las capitales con mayor rentabilidad, mientras que Barcelona (4,4 %) y Madrid (4,3 %) apenas superan lo que da el bono del Estado a diez años. Comprar en la ciudad más cara casi nunca es lo más rentable, aunque sea lo más cómodo si vives allí.
Los gastos que casi nadie cuenta cuando compra para alquilar
La rentabilidad bruta es la cifra que enseñan los portales, pero no es lo que acaba en tu cuenta. Para comprar hay que sumar el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), que depende de la comunidad autónoma y suele moverse entre el 6 % y el 10 %, más notaría, registro y gestoría. Esos costes se pagan antes de cobrar el primer alquiler.
Después viene el goteo anual: el IBI (cuyo tipo fija cada ayuntamiento), la comunidad de vecinos, el seguro de hogar y una reserva para periodos vacíos, impagos o reparaciones. Si delegas la gestión en una agencia, también tendrás su comisión. Todo ello reduce la renta bruta antes de impuestos; calcula tus cifras reales con las facturas de tu caso.
Cuánto rinden las SOCIMIs
Las SOCIMIs están obligadas a repartir como dividendos, como mínimo, el 80 % del beneficio procedente del alquiler, el 50 % de las plusvalías por la venta de inmuebles o participaciones y el 100 % de los dividendos que reciban de otras SOCIMIs. Por eso reparten buena parte de lo que ganan.
La rentabilidad por dividendo varía mucho de una SOCIMI a otra y cambia con la cotización, así que consulta el dato actualizado en la web de cada compañía o en tu bróker antes de decidir. Una cartera diversificada entre varias SOCIMIs reduce el riesgo de depender de un solo activo, aunque no elimina el riesgo de mercado.
Fiscalidad: dos formas muy distintas de pagar a Hacienda
En el alquiler de vivienda habitual, el rendimiento neto del capital inmobiliario tiene una reducción que depende del caso: 50 % con carácter general para contratos firmados desde la Ley de Vivienda de 2023; 60 % si el contrato es anterior al 26/05/2023 o si se alquila tras una rehabilitación reciente; 70 % si es vivienda para jóvenes de 18 a 35 años en zona tensionada o vivienda protegida en determinados supuestos, y hasta 90 % en zona tensionada cuando se baja la renta respecto al contrato anterior. Comprueba en la normativa y con tu asesor cuál te corresponde.
Las SOCIMIs, por su parte, tributan al 0 % en el Impuesto sobre Sociedades si cumplen los requisitos del régimen. Para el accionista persona física, los dividendos se integran en la base del ahorro del IRPF, con una retención del 19 %, y tributan por tramos que, desde 2025, llegan al 30 % para la parte de la base superior a 300.000 €. No hay reducciones específicas: lo que cobras, tributa.
Qué pasa si compras el piso con hipoteca
Pagar al contado o con hipoteca cambia por completo la comparación. Con financiación controlas un inmueble con menos capital propio y el inquilino te ayuda a amortizar la deuda, pero también multiplicas el riesgo: si suben los intereses, el inquilino se va o el piso pasa meses vacío, el apalancamiento juega en tu contra con la misma fuerza. Haz la cuenta con la cuota real de tu oferta y asume que habrá meses sin ingresos.
Liquidez, esfuerzo y riesgo
Comprar un piso para alquilar es, en la práctica, una segunda ocupación: buscar inquilino, redactar el contrato, lidiar con derramas, perseguir impagos o esperar meses para vender si necesitas el dinero. Las SOCIMIs se compran y venden como cualquier acción cotizada y no requieren gestión por tu parte.
A cambio, el piso te da control sobre a quién alquilas, cuándo subes la renta o si reformas, y la posibilidad de usarlo tú. Con una SOCIMI dependes de las decisiones de su consejo de administración y de la cotización en bolsa, que puede bajar.
El riesgo regulatorio que comparten las dos opciones
Ni el piso ni la SOCIMI están libres de cambios normativos. El régimen fiscal especial de las SOCIMIs depende de que se mantenga la ley, y el propietario particular se enfrenta a la regulación de zonas tensionadas, que puede limitar la subida de la renta con un inquilino nuevo. Antes de comprar para alquilar, comprueba si el municipio está declarado zona tensionada o hay planes de declararlo.
Entonces, ¿qué compensa más?
Depende de tu tiempo, tu tolerancia al riesgo y tu capital. El piso exige más gestión y concentra el riesgo en un solo inmueble; las SOCIMIs ofrecen liquidez y diversificación, con la volatilidad de la bolsa. Una alternativa es repartir: parte en SOCIMIs para exposición inmobiliaria líquida, parte en fondos indexados para el largo plazo y el ladrillo físico solo si tienes tiempo, ganas y capital. Este artículo es informativo y no es una recomendación de inversión personalizada.
Cómo empezar a invertir en SOCIMIs paso a paso
El proceso es el mismo que para cualquier acción cotizada: abres una cuenta en un bróker, buscas el ticker de la SOCIMI que te interese (por ejemplo, Merlin Properties cotiza como MRL y Colonial como COL) y das la orden de compra. Compara antes las comisiones de compraventa y custodia entre los mejores brokers para invertir en bolsa desde España.
Si prefieres algo sin riesgo de mercado mientras decides, un depósito a plazo fijo te da una TAE conocida de antemano. Y si tu horizonte es la jubilación, revisa también cómo funciona el rescate de un plan de pensiones.
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