Pongamos un caso hipotético: Laura y Diego encuentran el piso que llevan dos años buscando, de 310.000 €, a diez minutos del colegio de sus hijas. El problema es que su piso actual, valorado en 220.000 € y con 90.000 € pendientes de hipoteca, todavía no tiene comprador. Si esperan a venderlo antes de hacer una oferta, corren el riesgo de perder la vivienda frente a otro comprador con el dinero ya disponible. Es exactamente la situación para la que existe la hipoteca puente, y vamos a ponerle cifras.
Tabla de contenidos
- 1 Qué es Realmente (y qué NO es) una Hipoteca Puente
- 2 El cálculo con las cifras del ejemplo
- 3 Las Tres Formas de Pagar Durante la Carencia (y Cuál Conviene Según tu Caso)
- 4 Qué piden los bancos (no todos la ofrecen)
- 5 Lo que Hacienda se Lleva Cuando Vendas el Piso Antiguo
- 6 El Momento Más Peligroso: Cuando el Piso Antiguo No se Vende a Tiempo
- 7 Alternativas Antes de Firmar
Qué es Realmente (y qué NO es) una Hipoteca Puente
No es un segundo crédito aparte. Es una única hipoteca que usa como garantía las dos viviendas —la que vendes y la que compras— y que agrupa en un solo capital lo que te queda por pagar de la primera más lo que necesitas para financiar la segunda. Mientras dura la operación, sueles poder elegir entre tres formas de pagar la cuota: solo intereses (carencia total, la más habitual), una cuota mixta reducida que amortiza una parte pequeña de capital, o la cuota completa desde el primer mes si tu economía lo permite y prefieres no acumular deuda de golpe cuando vendas.
El matiz que casi nadie explica bien: el banco no te está regalando el dinero de la vivienda antigua, te lo está prestando de nuevo, sobre un activo que ya era tuyo. Por eso el tipo de interés durante la carencia es más alto que el de una hipoteca variable normal: el banco asume el riesgo de que tu piso actual no se venda en el plazo pactado y se quede con dos garantías que gestionar en vez de una.
El cálculo con las cifras del ejemplo
Sobre su piso actual (220.000 € de valor, 90.000 € pendientes) y el nuevo (310.000 €), aportando 62.000 € de ahorros para el 20 % de entrada (los impuestos y gastos de la compra irían aparte), necesitan financiar 248.000 € del piso nuevo. Sumados a los 90.000 € que arrastran, la hipoteca puente queda en 338.000 €, garantizada por las dos viviendas.
Si suponemos un tipo del 3,5 % TIN durante la carencia (una cifra de ejemplo: el tipo real depende de cada banco y de tu perfil), la cuota de solo intereses sale a unos 985 € al mes. No es poco, pero hay que compararlo con la alternativa real: alquilar una vivienda de transición mientras venden, sin amortizar nada y sin asegurar que conservan la opción de compra sobre el piso nuevo.
El otro coste que conviene sumar son los gastos de la operación. Desde la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, el banco paga la notaría (salvo las copias que pidas), el registro y la gestoría de la hipoteca, y tú pagas la tasación, que en una hipoteca puente puede ser doble (una por vivienda). Cuando vendas el piso antiguo habrá que cancelar su carga en el registro, con su propio coste. Pide al banco por escrito, en la FEIN, el desglose de lo que te corresponde antes de firmar.
| Opción | Coste orientativo mensual | Riesgo principal |
|---|---|---|
| Hipoteca puente | ~985 € (solo intereses, ejemplo de 338.000 € al 3,5 %) | Sobrecoste si el piso antiguo tarda más de lo previsto |
| Préstamo puente personal | Tipo normalmente más alto que el de una hipoteca | Solo cubre una parte del importe, no toda la operación |
| Esperar a vender y alquilar | El alquiler de transición, sin amortizar nada | Perder la vivienda nueva frente a otro comprador |
Las Tres Formas de Pagar Durante la Carencia (y Cuál Conviene Según tu Caso)
Si tus ingresos ya están ajustados pagando la hipoteca antigua, la carencia total (solo intereses) es la opción que más aire da al mes a mes, aunque significa que no reduces ni un euro de capital hasta que vendas. Si puedes permitírtelo, la cuota mixta reducida amortiza una parte pequeña cada mes, lo que reduce el capital pendiente antes de la venta y suaviza el salto cuando la hipoteca puente se convierta en una hipoteca ordinaria. Pagar la cuota completa desde el primer mes solo tiene sentido si tus ingresos combinados permiten asumir ambas cuotas sin ahogo real —algo que muy pocas familias pueden hacer sin usar los ahorros que necesitan para la entrada del piso nuevo.
Ojo con un detalle que sí marca la diferencia: los bancos suelen exigir que la cuota (aunque sea solo de intereses) no se coma más de un tercio aproximado de tus ingresos netos, igual que en cualquier hipoteca. Si tu piso antiguo tiene poca deuda pendiente y mucho valor, como en el caso de Laura y Diego, suele ser más fácil que te la concedan que si sigues debiendo la mayor parte de su precio.
Qué piden los bancos (no todos la ofrecen)
No es un producto que tenga cualquier entidad ni que se conceda con la misma facilidad que una hipoteca normal. Los plazos de carencia, el porcentaje que financian de la vivienda nueva y las garantías adicionales que piden (por ejemplo, un aval si el margen entre lo que debes del piso antiguo y su tasación es ajustado) varían mucho entre bancos, y lo que admita cada uno en tu caso depende de tu perfil.
La pega práctica: muchas de estas ofertas de hipoteca puente están reservadas a clientes con nómina y vinculación previa en la entidad, o directamente no se ofrecen si no acudes tú a pedirla explícitamente —rara vez aparece como producto destacado en la web del banco. Merece la pena pedir simulación por escrito a dos o tres entidades antes de firmar, porque las condiciones de este producto varían bastante de una entidad a otra.
Lo que Hacienda se Lleva Cuando Vendas el Piso Antiguo
Aquí hay otro cálculo que casi ninguna guía de hipoteca puente menciona y que puede cambiar bastante el resultado final. Si el piso que vendes ha subido de valor desde que lo compraste, esa ganancia tributa en el IRPF como ganancia patrimonial en la base del ahorro, por tramos del 19 % al 30 %. La buena noticia para Laura y Diego: si venden su vivienda habitual y reinvierten el importe en comprar otra vivienda habitual dentro de los dos años siguientes o si la nueva se compró en los dos años anteriores a la venta (que es lo que ocurre con una hipoteca puente, porque compras antes de vender), esa ganancia puede quedar exenta de IRPF por reinversión. Ojo con un matiz práctico: la exención se calcula sobre la parte del precio de venta que realmente destinas a la nueva compra, así que si usas parte del dinero de la venta para otra cosa (reformar, otro fin), esa parte proporcional sí tributa.
A eso hay que sumar la plusvalía municipal (el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana), que en una compraventa paga el vendedor. Su importe depende del ayuntamiento, del valor catastral del suelo y de los años de tenencia, y no se paga si no hay incremento real de valor. Conviene pedir el cálculo al ayuntamiento antes de fijar el precio de venta, porque es un gasto que se olvida con facilidad y que resta del dinero disponible para amortizar la hipoteca nueva.
El Momento Más Peligroso: Cuando el Piso Antiguo No se Vende a Tiempo
Aquí está el verdadero riesgo de toda la operación, y el que casi ningún comercial de banca detalla con números. Si llegas al final del plazo de carencia sin haber vendido, tienes básicamente tres salidas: pedir una prórroga si el banco la contempla (no todos lo hacen, y si lo hacen suele encarecer aún más el diferencial), refinanciar toda la operación como una hipoteca ordinaria a largo plazo asumiendo la cuota completa de los 338.000 € —en el ejemplo, al 3,5 % y a 25 años, unos 1.690 € al mes—, o verse forzado a malvender el piso antiguo por debajo de su precio de mercado para cerrar la operación cuanto antes.
Por eso el filtro real antes de firmar no es solo «¿me sale a cuenta el tipo de interés?», sino «¿qué margen de tiempo tengo si el mercado de mi zona se enfría seis meses?». Conviene revisar cuánto tardan de media en venderse pisos similares al tuyo en tu barrio antes de asumir un plazo de carencia ajustado.
Alternativas Antes de Firmar
La alternativa que menos se menciona y que a veces resuelve el problema sin pedir ni un euro extra: negociar con el vendedor de la vivienda nueva una cláusula de compra condicionada a la venta de tu piso actual, quizá con una señal más alta de lo habitual, para que acepte esperar un plazo pactado. No siempre funciona —en mercados con mucha demanda el vendedor tiene otras ofertas sin condición y no necesita aceptar la tuya— pero cuando el vendedor tiene prisa por cerrar o el piso lleva tiempo publicado, es una vía real que evita pagar de más por una doble garantía bancaria. Otra variante intermedia es pedir un préstamo puente solo por el importe de la entrada (20% + gastos) en vez de por toda la operación, dejando la hipoteca nueva como una hipoteca ordinaria desde el primer día; suele salir más caro en tipo, pero al ser un importe mucho menor el coste total en euros puede quedar por debajo del de una hipoteca puente completa: haz la cuenta con ofertas reales.
Si tu piso actual ya está prácticamente pagado y tienes margen, a veces compensa más pedir una ampliación de capital sobre tu hipoteca actual (una variante de la novación con tu banco) para cubrir la entrada del piso nuevo, en vez de montar toda la estructura de doble garantía de una hipoteca puente. Si lo que buscas es simplemente mejorar las condiciones que ya tienes mientras decides qué hacer, comparar antes una subrogación a otro banco puede abaratar tu punto de partida. Y si todavía no tienes claro qué tipo de hipoteca quieres para la vivienda nueva una vez resuelta la venta, conviene revisar antes una comparativa de hipotecas fijas, variables y mixtas actualizada, porque el tipo que elijas al final del puente condiciona tu cuota durante los siguientes 20-30 años, no solo los meses de transición.
Cuando por fin vendas el piso antiguo, la decisión de qué hacer con el dinero sobrante después de cancelar la parte de deuda correspondiente —amortizar capital de la hipoteca nueva o invertir esa liquidez— vuelve a depender de los mismos tres números de siempre: tipo de tu hipoteca, rentabilidad esperada de la alternativa y tu horizonte temporal.
La hipoteca puente no es mala opción por sistema, pero tampoco es una solución cómoda. Compensa cuando tienes mucho valor acumulado en tu vivienda actual, poca deuda pendiente sobre ella, y una estimación realista —no optimista— de cuánto tardarás en venderla. Si alguna de esas tres condiciones falla, esperar unos meses más o negociar una cláusula de compra condicionada a la venta suele salir más barato que asumir dos hipotecas a la vez.
