Casi todo el mundo que quiere bajar la cuota de su hipoteca piensa primero en cambiarse de banco. Pero hay una opción más barata y más rápida que casi nadie explica bien: pedirle a tu propio banco que te cambie las condiciones sin moverte de ahí. Se llama novación, y con el euríbor de nuevo por encima del 3 %, es una vía muy útil para quien firmó su hipoteca hace unos años con un diferencial alto.
El problema es que la mayoría de guías se quedan en la definición y no bajan a la cuenta real: cuánto te va a cobrar el banco, cuánto tardas en recuperar ese coste y a partir de qué mes empiezas a ganar dinero de verdad. Eso es lo que vamos a calcular aquí, con el último dato del euríbor y dos perfiles distintos de hipotecado.
Tabla de contenidos
- 1 Novación no es lo mismo que subrogarte a otro banco
- 2 Qué te puede cobrar el banco por novar en 2026 (y qué no puede cobrarte)
- 3 Caso 1: bajar el diferencial de una hipoteca variable de 150.000€
- 4 Caso 2: pasar de una hipoteca fija cara de 2023 a los tipos de hoy
- 5 Qué papeles pide el banco y cuánto tarda el proceso
- 6 Cuándo NO compensa pedir la novación
- 7 Si tu banco se niega: la subrogación como palanca
- 8 Dos errores más que conviene evitar
Novación no es lo mismo que subrogarte a otro banco
La novación es un acuerdo con tu banco actual para modificar tu hipoteca: el tipo de interés, el plazo, o eliminar cláusulas que ya no te convienen. Sigue siendo el mismo préstamo, la misma entidad, el mismo notario de siempre si quieres. La subrogación hipotecaria, en cambio, implica que otro banco se queda con tu hipoteca completa, con su propia tasación, su propia comisión de apertura y, casi siempre, la exigencia de nueva vinculación (nómina, seguros).
La diferencia práctica es esta: tu banco actual no tiene ninguna obligación legal de aceptar tu novación. Puede decirte que no. Otro banco que quiere captarte como cliente, en cambio, tiene todo el incentivo para ofrecerte condiciones mejores mediante subrogación. Por eso la jugada inteligente casi siempre es pedir la novación primero —es más barata y más rápida— y usar una oferta de subrogación de otro banco como palanca de negociación si tu banco se resiste.
Qué te puede cobrar el banco por novar en 2026 (y qué no puede cobrarte)
Aquí es donde la mayoría de artículos se quedan cortos, porque mezclan dos supuestos distintos y la ley trata cada uno de forma diferente:
Si pasas de variable a fija, la Ley 5/2019 (artículo 23.6, en la redacción dada por el Real Decreto-ley 19/2022) limita lo que el banco puede cobrarte en concepto de compensación: un máximo del 0,05 % del capital pendiente durante los tres primeros años de vida del préstamo, y nada a partir de entonces. Además, las escrituras de novación que modifican el tipo de interés o el plazo están exentas de la cuota gradual del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (Ley 2/1994), así que ese coste desaparece.
Si te quedas en variable y solo negocias el diferencial o el plazo, o si mejoras el tipo de una hipoteca que ya era fija, ese tope legal no aplica, y algunos bancos cobran una comisión de novación según lo que diga tu escritura. Conviene revisar esa cláusula antes de negociar: muchas hipotecas recientes la fijan en el 0 %.
A eso se suman los aranceles de notaría y registro, que en una escritura modificativa (no una hipoteca nueva) suelen rondar los 200€-400€ en total, muy lejos de los 1.000€-1.500€ que cuesta una escritura de hipoteca completa nueva.
| Concepto | Novación (mismo banco) | Subrogación (otro banco) |
|---|---|---|
| Comisión de la operación | Según escritura (máx. 0,05 % los 3 primeros años si pasas de variable a fija; 0 % después) | Comisión de apertura del banco nuevo, si la aplica |
| Notaría y registro | ≈200€ – 400€ | ≈500€ – 1.000€ |
| Tasación de la vivienda | No suele hacer falta | Normalmente sí, 250€ – 400€ |
| ¿El banco está obligado a aceptar? | No | El banco actual puede igualar la oferta en 15 días naturales (enervación) |
Caso 1: bajar el diferencial de una hipoteca variable de 150.000€
Vamos con números concretos. Último dato: el euríbor a 12 meses se situó en el 3,247 % en septiembre de 2026 (Banco de España, publicado en el BOE el 1 de octubre). Muchas hipotecas variables firmadas entre 2021 y 2023 llevan un diferencial de +1 % o más. Hoy hay bancos que ofrecen diferenciales claramente más bajos a perfiles con buena vinculación, y eso es lo que te da margen para negociar (consulta la evolución en nuestros datos de euríbor y cuota hipotecaria).
Supongamos una hipoteca con 150.000 € pendientes a 20 años, actualmente a euríbor + 1 % (tipo actual: 4,247 %). La cuota mensual, con el sistema de amortización francés habitual, ronda los 929 €. Si consigues novar el diferencial a + 0,5 % (tipo: 3,747 %), la cuota baja a unos 889 €. Son unos 40 € menos al mes.
Con una comisión de novación del 0,25 % (375 € en este ejemplo) más 300 € de notaría y registro, el coste total ronda los 675 €. Divide eso entre el ahorro mensual y verás que recuperas la inversión en unos 17 meses. Si el diferencial se mantiene durante toda la vida del préstamo y el euríbor no cambiara, hablamos de unos 8.800 € de ahorro neto.
Caso 2: pasar de una hipoteca fija cara de 2023 a los tipos de hoy
El otro perfil que puede pedir novación es distinto: quien firmó una hipoteca a tipo fijo cuando las fijas estaban al 3,5 %-4 % TIN. Según el bróker Gibobs, en octubre de 2026 se ofrecían fijas entre el 1,85 % y el 3,95 % TIN, según perfil y bonificaciones, así que puede haber margen para negociar.
Con 150.000 € pendientes a 25 años, pasar de una fija al 3,80 % a una fija al 2,75 % supone bajar la cuota de unos 775 € a unos 692 € al mes: 83 € menos. Aquí no hay tope legal de comisión (solo existe para pasar de variable a fija), así que depende de lo que diga tu escritura y de lo que negocies; si el banco cobra, por ejemplo, 375 € más 200-400 € de notaría y registro, recuperas el coste en unos ocho o nueve meses. Si tu banco no acepta, compara con una subrogación: en las hipotecas fijas, la compensación por cambiar de banco está limitada por ley al 2 % del capital amortizado los diez primeros años y al 1,5 % después.
Ojo con esto: si en vez de bajar el tipo lo que negocias es ampliar el plazo para reducir la cuota, la cuenta cambia por completo. Pagarás menos al mes, sí, pero acabarás pagando más intereses totales al banco durante más años. Es la trampa más habitual de las novaciones mal explicadas, y muchas veces el propio comercial del banco te la ofrece como si fuera la mejora, cuando en realidad es la opción que más le conviene a él.
Qué papeles pide el banco y cuánto tarda el proceso
La documentación suele ser mínima comparada con la de una hipoteca nueva: última declaración de la renta, nóminas o el modelo 130/131 si eres autónomo, y el certificado de estar al corriente de pago de la hipoteca actual. No hace falta nueva tasación en la mayoría de los casos, porque el banco ya conoce el inmueble y el capital pendiente. El plazo habitual, desde que presentas la solicitud hasta la firma ante notario, ronda entre tres y seis semanas, bastante menos que las ocho a doce semanas que suele llevar una subrogación completa con banco nuevo.
Cuándo NO compensa pedir la novación
No todo el mundo sale ganando. Si te quedan menos de cinco años de hipoteca o menos de 30.000€ de capital pendiente, el ahorro mensual suele ser tan pequeño que ni siquiera cubre los 400€-700€ de coste en un plazo razonable. Lo mismo pasa si tu diferencial actual ya está por debajo de Euríbor+0,6%: en ese caso lo más probable es que el banco no tenga margen real para mejorarte, y estarás pagando una gestión para conseguir una rebaja simbólica de una o dos décimas.
Tampoco tiene mucho sentido si ya estás negociando en paralelo la venta de la vivienda o una mudanza en el corto plazo: los meses que tardas en recuperar el coste de la novación pueden no llegar a cumplirse antes de cancelar la hipoteca por venta.
Si tu banco se niega: la subrogación como palanca
El banco no tiene obligación de mejorarte las condiciones solo porque se lo pidas. Si te dice que no, o te ofrece una rebaja simbólica, tu siguiente movimiento es pedir una oferta vinculante de subrogación a otro banco. En cuanto la tengas por escrito, tu banco actual dispone de un derecho de enervación: puede igualar esa oferta en un plazo de 15 días naturales para quedarse contigo sin que te muevas de entidad. Muchas veces, solo con enseñar esa oferta ya consigues la novación que antes te habían negado.
Antes de dar este paso merece la pena comparar bien qué tipo de hipoteca te compensa realmente a día de hoy —si fija, variable o mixta— repasando una comparativa de hipotecas fijas, variables y mixtas actualizada, porque a veces el problema no es el diferencial sino el propio tipo de producto que firmaste.
Dos errores más que conviene evitar
Además de la trampa de ampliar el plazo, hay otros dos fallos habituales. El primero es aceptar una vinculación de seguros nueva a cambio de una rebaja de diferencial sin comparar el coste real: en muchos casos, lo que ahorras en el diferencial lo pierdes de sobra en primas de seguros que podrías contratar más baratas por tu cuenta, algo que ya desgranamos en nuestro análisis de cuándo compensa aceptar los seguros vinculados del banco.
El segundo es no comparar la novación con la alternativa de amortizar capital si tienes ahorro disponible. No siempre bajar el tipo de interés es la jugada más rentable: según cuánto rinda tu dinero en otro sitio, puede que amortizar directamente capital —algo que analizamos con calculadora propia en amortizar la hipoteca o invertir— te dé un ahorro mayor que renegociar el diferencial.
Sin rodeos: la novación no es gratis ni automática, pero para la mayoría de hipotecas variables firmadas hace tres o cuatro años con diferenciales por encima del 1%, o para quien se quedó con una fija cara de 2023, hacer la cuenta con tu banco cuesta una llamada y, en menos de dos años, empieza a darte dinero de vuelta cada mes.
