La hipoteca autopromotor financia la construcción de tu propia vivienda: el banco no entrega todo el capital el día de la firma, sino por tramos, a medida que un técnico certifica el avance de la obra. Esta guía explica cómo funcionan los tramos y la carencia, y qué cuenta hacer antes de pedirla. Es información general, no asesoramiento financiero personalizado.
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Cómo funciona el dinero por fases
En una hipoteca fija, variable o mixta de compra, el banco entrega el capital de golpe y empiezas a amortizar desde el primer recibo. En la autopromotor, el dinero se libera en tramos contra certificaciones de obra (cimentación, estructura, cubierta, acabados). Durante la construcción suele aplicarse un periodo de carencia en el que pagas solo intereses sobre lo ya desembolsado, y después el préstamo pasa a amortizarse con cuotas normales. La duración de la carencia, el porcentaje que financia sobre el presupuesto de ejecución material (PEM) y el plazo total dependen de cada entidad y del contrato; pide siempre la oferta vinculante y la ficha europea (FEIN).
Ejemplo con números
Supón un PEM de 180.000 € financiado al 80 % (144.000 €) a 30 años con un TIN del 3 %, con tres desembolsos: 57.600 € en el mes 0, 50.400 € en el mes 5 y 36.000 € en el mes 10, y 12 meses de carencia. Es un ejemplo ilustrativo, no una oferta de ningún banco.
- Intereses de la carencia: unos 144 €/mes los cinco primeros meses, 270 €/mes los cinco siguientes y 360 €/mes los últimos dos, unos 2.790 € en total, sin amortizar capital.
- Después, 29 años de amortización con una cuota en torno a 620 €/mes.
- Una hipoteca normal de 144.000 € a 30 años con el mismo tipo tendría una cuota de unos 607 €/mes desde el primer recibo.
Los intereses de la carencia no son un coste «extra» frente a una hipoteca de compra: en la hipoteca normal pagas intereses sobre los 144.000 € completos desde el primer día. La diferencia real es que durante la obra no reduces capital y que la cuota posterior es algo mayor (unos 13 € al mes en este ejemplo). Lo que sí suma es el gasto de vivienda en paralelo (alquiler o la hipoteca actual) mientras dura la construcción.
Cómo reducir el coste de la carencia
- Pregunta por las comisiones por disposición de cada tramo y negocia que se integren en la comisión de apertura, si la hay.
- Si terminas la obra antes de lo previsto, solicita por escrito el paso a amortización normal en vez de esperar a que acabe la carencia.
- Pregunta qué ocurre si la obra se alarga: algunas entidades exigen una prórroga de la carencia que puede tener coste o revisión del tipo.
Requisitos habituales
Los bancos suelen pedir la titularidad del terreno (o su compra simultánea), el proyecto básico visado por el colegio profesional, la licencia de obra concedida por el ayuntamiento, un presupuesto de ejecución desglosado por el arquitecto o aparejador y un seguro de daños durante la obra. Además del habitual seguro vinculado a la hipoteca para bonificar el tipo. Esos seguros no siempre están incluidos en el PEM, así que súmalos a tu presupuesto.
Autopromoción u obra nueva
Compara el coste total: terreno, obra, impuestos y gastos de la operación, carencia, seguros y el gasto de vivienda durante la construcción. Pide a cada banco una simulación con los tramos reales de tu proyecto. Mira también cómo afecta a tu cuota el Euríbor en una hipoteca variable y si te compensa amortizar anticipadamente si te sobra presupuesto. Si te cobran una comisión que no recuerdas haber firmado, revisa las comisiones bancarias indebidas.
